Ireland Property Analytics — 项目完整说明文档

作者：Fan Yang | 网站：property.fanyang.me | 更新日期：2026-03-31

目录

1. 项目是什么
2. 技术架构
3. 数据库
4. 数据文件（JSON）
5. 数据来源（14个）
6. 网站页面详解（6个页面）
7. 计算算法详解
8. 国际化（双语）系统
9. SEO 优化
10. 部署与运维
11. 关键数据结论

1. 项目是什么

背景和目的

爱尔兰近年来吸引了大量海外华人投资者的关注。但是，市面上大多数爱尔兰房产数据工具要么是英文的、要么需要付费、要么数据不透明。这个项目的目标是：

为海外华人投资者提供一个免费、透明、数据驱动的爱尔兰房产分析平台。

项目做了什么

1. 从爱尔兰政府公开数据库下载了约77.5万条房产交易记录
2. 经过5层数据清洗，得到699,653条有效交易
3. 将这些数据与13个其他数据源交叉验证，补充租金、人口、犯罪率、按揭等维度
4. 把所有分析结果预先计算好，生成JSON文件
5. 建设一个完全静态的双语（中英文）网站，让用户无需任何专业知识即可查询数据

目标用户

主要是：正在考虑购买爱尔兰房产出租（Buy-to-Let）的海外华人投资者。他们关心的核心问题是：哪个郡的租金回报率最高？买了之后每年能赚多少钱？

2. 技术架构

整体结构

用户浏览器
    ↓  HTTP请求
Nginx Web服务器（服务器 91.99.111.153）
    ↓  直接返回静态文件
/opt/www/irelandproperty/
    ├── index.html          ← 首页
    ├── query.html          ← 收益率查询页
    ├── calculator.html     ← 净回报计算器
    ├── mortgage.html       ← 按揭市场页
    ├── map.html            ← 地图页
    ├── about.html          ← 数据说明页
    ├── i18n.js             ← 双语翻译文件
    ├── favicon.svg         ← 网站图标
    ├── og-image.png        ← 社交媒体分享图
    ├── sitemap.xml         ← 搜索引擎地图
    └── data/               ← 所有数据（JSON格式）

没有后端服务器，没有API，没有数据库查询。所有数据在部署前已经计算好，保存为JSON文件。用户打开页面时，浏览器直接读取这些JSON文件，在浏览器里用JavaScript展示。

为什么选择纯静态架构

• 速度快：没有数据库查询的等待时间
• 成本低：不需要后端服务器，只需要最便宜的VPS
• 可靠性高：没有服务器崩溃、数据库宕机的风险
• 安全：没有任何用户输入直接碰数据库

技术栈

服务器信息

• IP地址：91.99.111.153
• 域名：property.fanyang.me
• 网站根目录：/opt/www/irelandproperty/
• 数据目录：/opt/www/irelandproperty/data/

3. 数据库

数据库的作用

PostgreSQL数据库只在离线数据处理阶段使用，不对外开放，不参与任何网站请求。它的作用是：存储原始PPR数据，运行清洗和分析SQL，生成最终的JSON文件。

核心表：property_sales

这是项目最重要的表，存储从爱尔兰PSRA（财产服务监管局）下载的所有房产交易记录。

表的规模：约 775,000 行，永不修改（只读）。

核心视图：clean_residential_sales

这是建立在 property_sales 之上的数据库视图（View）。

什么是视图：视图不存储数据，它是一个保存好的SELECT查询语句。每次查询视图时，数据库实时执行那个查询。对于使用者来说，视图看起来就像一张表。

视图的作用是对原始数据应用5层过滤，只保留有意义的市场交易。详细过滤逻辑见第7章算法说明。

过滤结果：从 ~775,000 行 → 保留 699,653 行

其他辅助表/数据

除了PPR数据，服务器数据库里还有从其他来源导入的辅助数据，用于生成各JSON文件（如人口数据、犯罪数据等）。这些数据的来源见第5章。

4. 数据文件（JSON）

这些文件全部存放在 /data/ 目录下，是网站的"血液"。

4.1 county_stats.json

用途：核心文件，存储26个郡的综合统计数据

格式：数组，每个元素代表一个郡，共26条

字段说明：

为什么有两个收益率：Daft收益率用的是挂牌要价和挂牌租金（反映市场预期），PPR收益率用的是实际成交价和RTB登记租金（反映真实交易）。两者差距有时很大，建议参考PPR版本。

4.2 dublin_postcodes.json

用途：都柏林22个邮区（D1-D24，除D19/D21/D23之外）的详细数据

格式：对象，键为邮区名（如 “Dublin 2”），值为该邮区数据

每个邮区包含：

• trends：按卧室数量（1-5床）分类的季度租金趋势，从2018Q1到2025Q2，包含每季度租金和同比增长率
• latest：各卧室数量的最新季度租金
• ppr：PPR成交数据（中位价、样本量）
• gross_yield_2bed：两居室毛收益率（%）

数据量：每个邮区约30个季度 × 5种卧室数量 = 约150条时间序列数据点

4.3 rent_trends.json

用途：41个地点（26个郡 + 15个城市/地区细分）的季度租金趋势

格式：对象，键为地名，值为数组，每个元素 {q: "2018Q1", rent: 1561}

覆盖时间：2018Q1 到 2025Q2，共约30个季度

用于：Query页的租金趋势折线图

4.4 ber_county.json

用途：55个地区的建筑能源评级（BER）分布数据

格式：对象，键为地区名（包含郡级和都柏林邮区级），值包含：

• rating_dist：各BER等级（A1到G）的房屋数量
• avg_floor_sqm：平均建筑面积（平方米）
• avg_year_built：平均建造年份
• total_rated：已评级总数

BER是什么：Building Energy Rating，类似中国的建筑节能标识。A1最好（最节能），G最差（最费能）。买房前看BER评级可以判断供暖成本。

4.5 cso_population.json

用途：26个郡的人口数据（来自爱尔兰中央统计局CSO）

格式：对象，键为郡名，值包含：

• pop_2016：2016年人口
• pop_2022：2022年人口
• growth_pct：增长率（%）

示例（Dublin）：人口从1,273,069增至1,458,154，增长14.5%

4.6 cso_vacancy.json

用途：26个郡的房屋空置率（CSO 2022年普查数据）

格式：对象，键为郡名，值为空置率百分比（如 Dublin: 5.6）

用于：净回报计算器中"空置率"滑块的默认值（选择郡后自动填入该郡的真实空置率）

4.7 cso_completions.json

用途：26个郡2022-2024年的住宅竣工量

格式：对象，键为郡名，值包含：

• completions_2022、completions_2023、completions_2024：各年竣工套数
• avg_annual：三年平均

用于：地图页的"新增供给"指标；Query页的供给分析板块

4.8 cso_planning.json

用途：26个郡2022-2024年的住宅规划许可数量（CSO BHA14数据）

格式：与 cso_completions.json 结构相同

用于：地图页的"规划管道"指标（规划许可是竣工的领先指标，通常提前18-24个月）

4.9 cso_crime.json

用途：26个郡的犯罪统计数据（CSO CJQ06数据）

格式：对象，键为郡名，值包含：

• crimes_2022、crimes_2023、crimes_2024：各年犯罪记录数
• avg_annual：三年平均
• per_1000_pop：每千人犯罪率

注意：爱尔兰有28个警察区（Garda Division），不完全对应26个郡。跨郡的警察区（如Cavan/Monaghan、Sligo/Leitrim等）按人口比例拆分，这是估算值不是精确值。

4.10 hap_county.json

用途：26个郡的HAP租金补贴上限

什么是HAP：Housing Assistance Payment，即爱尔兰政府对低收入家庭的租金补贴。政府直接把钱打给房东，房东接受HAP租客就相当于有政府托底。对投资者来说，HAP上限是"政府认可的最低可接受租金"。

格式：对象，键为郡名，值包含：

• single：单身人士HAP上限（欧元/月）
• couple：夫妻（无子女）HAP上限
• couple_1child：夫妻1孩HAP上限
• couple_2children：夫妻2孩HAP上限
• couple_3children：夫妻3孩HAP上限

示例（Cork）：单身€550，夫妻€650，夫妻1孩€900

4.11 ida_fdi.json

用途：26个郡的外资投资（FDI）吸引力数据

什么是IDA：Industrial Development Authority，爱尔兰工业发展局，负责招商引资。外资多的地方就业机会多，租房需求强。

格式：对象，键为郡名，值包含：

• tier：等级（hub核心枢纽 / regional区域中心 / emerging发展中）
• site_visits_2025：2025年潜在投资者考察次数
• ida_jobs_est：IDA支持企业的就业人数估算
• note：重要外资企业备注（如都柏林：“Google, Meta, Microsoft, Pfizer HQs”）

4.12 mortgage_data.json

用途：爱尔兰按揭市场历史数据（来自BPFI）

格式：对象，包含4个子键：

• drawdowns：季度按揭提款数据，64条记录（2010Q1-2025Q4）
  • 每条：year、quarter、ftb_count（首次置业者数量）、mover_count（换房者）、ril_count（投资者）、total_count、ftb_pct（首置占比%）、total_value_m（总金额百万欧元）、ftb_avg_loan（首置平均贷款额）、total_avg_loan（总平均贷款额）
• approvals_annual：年度按揭审批汇总，11条
• approvals_monthly：月度审批数据，22条
• updated：“2025Q4”（数据更新至此）

4.13 mortgage_rates.json

用途：利率历史数据

格式：对象，包含：

• ecb_rate：ECB主要再融资利率的月度时间序列（2022-01 到 2026-01）
• ie_mortgage_rate：爱尔兰新增按揭平均利率的月度时间序列（同期）
• _latest：最新值摘要（ECB当前2.15%，爱尔兰按揭当前3.50%）

4.14 region_matrix.json

用途：将26个郡分组为5个区域，用于首页区域对比分析

5个区域：

• Dublin（都柏林）
• Leinster ex-Dublin（莱因斯特省，除都柏林外）
• Munster ex-Cities（芒斯特省，除科克市/利默里克市外）
• Connacht-Ulster ex-Galway（康诺特-阿尔斯特，除高威外）
• Other Cities（其他主要城市）

5. 数据来源（14个）

A组：房产交易数据

01. PSRA Property Price Register（PPR）

• 机构：爱尔兰财产服务监管局（Property Services Regulatory Authority）
• 内容：爱尔兰所有住宅类房产的成交记录（来源于买家缴纳印花税时的申报）
• 数据量：约775,000条，2010年至今
• 更新频率：持续更新（本项目数据截至2026年3月）
• 关键说明：
  • 新建住宅价格不含VAT（VAT为13.5%），分析时需乘以1.135
  • 家庭内部转让（如父母低价转给子女）已在清洗时过滤
  • 机构批量购买整栋楼的记录已过滤（超过300万欧元）

02. Daft.ie Rental Reports

• 机构：Daft.ie（爱尔兰最大房产门户网站）
• 内容：各郡及都柏林邮区的按卧室数量分类的平均挂牌租金
• 数据时间：2024年Q4至2025年Q2（最新）
• 用于：Query页的"Daft租金"字段；毛收益率计算（Daft版本）

挂牌租金 vs 登记租金：挂牌租金（Daft）是房东标价，登记租金（RTB）是实际签约租金。挂牌租金通常略高，因为最终成交价可能下调。两者都有参考价值。

03. RTB/ESRI Rent Index

• 机构：爱尔兰租赁委员会（RTB）+ 经济社会研究所（ESRI）
• 内容：季度租金指数，按地区和卧室数量分类，基于所有在RTB登记的实际租赁合同
• 数据时间：2007年至今（本项目使用2018Q1-2025Q2）
• 用于：Query页的"RTB租金"字段；毛收益率计算（PPR版本）；首页的租金收益率分析

B组：供给、人口与社会数据（均来自CSO——爱尔兰中央统计局）

04. SEAI BER Public Database

• 机构：爱尔兰可持续能源局（SEAI）
• 内容：所有已评级建筑的BER评级、面积、建造年份
• 数据量：1,353,297条评级记录
• 用于：首页的BER分析；Query页的能源评级信息

05. CSO Census 2022（人口普查）

• 内容：各郡2016年、2022年人口数量及增长率
• 用于：地图页人口指标；Query页人口分析板块

06. CSO Census 2022（空置率）

• 内容：各郡住宅空置率百分比
• 用于：净回报计算器中空置率滑块的默认值

07. CSO BHA04 — 住宅竣工量

• 内容：各郡2022-2024年新建住宅竣工套数
• 用于：地图页新增供给指标；Query页供给分析

08. CSO BHA14 — 住宅规划许可

• 内容：各地方政府2022-2024年批准的住宅规划许可数量
• 注意：31个地方政府 → 映射到26个郡（都柏林的4个地方政府数据合并）
• 用于：地图页规划管道指标；未来供给预测

09. CSO CJQ06 — 犯罪统计

• 内容：各警察区（Garda Division）2022-2024年犯罪记录总数
• 注意：28个警察区不完全对应26个郡，跨郡警察区按人口比例估算拆分
• 用于：地图页犯罪率指标（每千人）；Query页安全评分

C组：经济与金融数据

10. IDA Ireland — 外资就业数据

• 机构：爱尔兰工业发展局
• 内容：各郡IDA支持企业的就业人数估算、考察次数
• 用于：Query页的FDI（外资）分析板块；地图页经济吸引力参考

11. BPFI Mortgage Market Data

• 机构：爱尔兰银行与支付联合会
• 内容：季度按揭提款量（按买家类型分）、月度审批量、平均贷款规模
• 时间：2010年至2025年Q4
• 用于：Mortgage Market页所有图表

12. ECB Key Interest Rates

• 机构：欧洲央行
• 内容：ECB主要再融资利率（MRR）月度序列（2022年至今）
• 当前利率：2.15%（2025年6月后）
• 用于：Mortgage Market页的利率环境图表

13. Central Bank of Ireland — Retail Interest Rates (B.3.1)

• 机构：爱尔兰央行
• 内容：爱尔兰新增住宅按揭月度平均利率（固定+浮动）
• 当前利率：3.50%（固定3.44%，浮动4.09%，截至2026年1月）
• 用于：Mortgage Market页的利率环境图表（与ECB利率对比显示）

D组：税务与法规

14. HAP限额 + LPT估值分档

• 机构：爱尔兰住房部（HAP数据）+ Revenue爱尔兰税务局（LPT数据）
• HAP内容：各郡按家庭规模分类的每月最高租金补贴金额
• LPT内容：地方物业税（Local Property Tax）按房产估值分档的年度税额（2022年重新估值）
• 用于：Query页的HAP限额展示；Net Return Calculator中的LPT计算

6. 网站页面详解（6个页面）

6.1 首页（index.html）

URL：https://property.fanyang.me/

定位：项目的门面，展示核心研究发现，吸引用户下载报告

页面结构与功能

① Hero区（顶部横幅）

• 标题：《70万条爱尔兰房产成交数据到底告诉了我们什么》
• 副标题解释数据来源和处理方式
• 两个"下载免费PDF报告"按钮（8页，无需注册）

② 数据统计展示区（5个KPI卡）

③ 12年增长排行图（Growth Section）

• 展示2013年（房价谷底）到2025年各郡的中位价格增长率
• 关键发现：都柏林排第24名（倒数第3），不是最快增长的地方
• Laois郡领先：从€93k涨到€298k，增长+220%
• Donegal垫底：+90%，是全国唯一低于+100%的郡

④ 租金收益率分析图（Yield Section）

• 展示25个郡的毛租金收益率排行（两居室公寓）
• 关键发现：都柏林排第7名，不是最高收益率的地方
• Longford最高：7.05%（房价约€190k，月租约€1,116）
• Kildare最低：4.28%（高房价相对于租金）

⑤ 方法论说明（Methodology Section）

• 简述数据来源：PPR（699,653条）、SEAI BER（1,353,297条评级）、RTB/ESRI租金指数
• 说明5层数据清洗：排除非市场交易、VAT调整、去重

⑥ 下载CTA区

• 再次展示PDF报告下载入口
• 联系邮件：imfan.yang@gmail.com

⑦ 免责声明区

• 4条声明：PPR数据说明、BER说明、RTB说明、总体免责

6.2 收益率查询页（query.html）

URL：https://property.fanyang.me/query.html

定位：用户最常用的工具，可以查询任意郡或都柏林邮区的详细数据

查询方式

方式一：按郡查询

从下拉列表选择26个郡中的一个，点击"查看详情"

方式二：按都柏林邮区查询

从下拉列表选择22个邮区（D1-D24，除D19/D21/D23），支持卧室数量选择（1-5床）

URL参数深链接：其他页面可以通过 ?county=Cork 这样的URL参数自动触发查询。例如，从地图页点击"查看完整详情"，会跳转到 query.html?county=Cork 并自动显示Cork的数据。

郡级查询展示的数据

基本价格数据

租金趋势图

折线图展示2018Q1至2025Q2的季度租金变化，可以看到COVID期间租金下跌（2020-2021年）和随后的快速上涨。

供给分析板块

• 年均竣工量（套）
• 规划许可量（未来18-24个月的供给预测）

人口与就业板块

• 2022年人口及2016-2022年增长率
• IDA外资吸引力等级（Hub核心 / Regional区域 / Emerging发展中）
• IDA支持企业估计就业人数
• 主要外资企业名单

安全板块

• 每千人犯罪率（2022-2024年平均）

能源评级板块（BER）

• 已评级房产的BER等级分布（从A到G的比例）
• 平均建筑面积（平方米）
• 平均建造年份

都柏林邮区查询额外功能

• 选择卧室数量（1-5床）
• 显示该邮区该床型数量的季度租金趋势（2018-2025）
• 显示当季同比增长率
• PPR实际成交中位价（来自dublin_postcodes.json）
• 毛收益率

6.3 净回报计算器（calculator.html）

URL：https://property.fanyang.me/calculator.html

定位：最实用的工具，帮助投资者算出买了之后每年真正能到手多少钱（而不是表面上的租金回报率）

输入参数

税务身份说明：非居民-20%预扣税：在爱尔兰没有税务居留的投资者（如中国买家），租客或管理公司必须每月扣留20%的租金上缴税务局。这是最常见的情况。爱尔兰居民-标准税率20%：年收入在标准税率档内的爱尔兰居民爱尔兰居民-高税率40%：年收入超过标准税率上限的爱尔兰居民（高收入）

计算逻辑（详见算法M6）

计算器自动算出：

1. 毛收益率：年租金 ÷ 房价
2. 净收益率：扣除所有成本和税后净收入 ÷ 房价

并展示逐项明细：

年租金总额
  (- 空置损失)
= 有效租金收入
  (- 管理费)
  (- 维修费)
  (- 保险费)         ← 固定值：€600/€800/€1,200（按房价段）
= 应税收入
  (- 所得税)
  (- 地方物业税LPT)  ← 按Revenue 2022分档，约€90-€1,035/年
= 净年收入

净年收入 ÷ 房价 = 净收益率

RPZ提示框

页面底部有一个黄色警告框，提示爱尔兰的"租金限压区"（Rent Pressure Zone）制度：在大部分城市地区，每年租金涨幅不得超过2%。投资者不能随意提价。

6.4 按揭市场页（mortgage.html）

URL：https://property.fanyang.me/mortgage.html

定位：展示爱尔兰按揭市场的历史趋势，帮助投资者了解市场资金面

页面包含的图表和数据

图表一：季度按揭提款量（2010-2025）

• 柱状图，分首次置业者（FTB）、换房者（Mover）、投资者（RIL）三色堆叠
• 可以直观看到：2010-2011年金融危机后跌至低谷，随后逐年恢复
• 2025年Q4总按揭额达43亿欧元

图表二：月度审批量（2024-2025）

• 折线图，展示最近两年的月度按揭审批动态

图表三：首次置业者占比趋势

• 显示FTB占市场的比例变化
• 当前FTB约占按揭数量的62%（首置主导市场）

图表四：平均首置贷款规模趋势

• 展示首次置业者平均贷款金额从2010年约€201,516增长到2025年Q4约€323,871

图表五：利率环境（2022-2026）

• 双折线图：ECB基准利率 vs 爱尔兰新增按揭平均利率
• 展示2022年ECB从0%快速加息到4.5%，以及2024年底开始降息的过程
• 当前：ECB 2.15%，爱尔兰新增按揭 3.50%

KPI概览卡

6.5 地图页（map.html）

URL：https://property.fanyang.me/map.html

定位：用颜色深浅直观展示26个郡在各指标上的差异

技术实现

使用 Leaflet.js 1.9.4 渲染的交互式 Choropleth 地图（热力地图）。地图底图使用爱尔兰26个郡的GeoJSON多边形数据，根据选定指标的值用不同深浅的颜色填充每个郡。

可切换的6个指标

交互功能

• 点击郡：右侧弹出信息面板，显示该郡的多项指标摘要
• 信息面板内容：中位成交价、毛收益率、人口、竣工量、空置率、犯罪率
• "查看完整详情"链接：跳转到 query.html?county=郡名，自动触发该郡的详细查询
• 悬停提示：鼠标悬停时显示郡名和当前指标数值

6.6 数据与方法说明页（about.html）

URL：https://property.fanyang.me/about.html

定位：全面透明地展示数据来源和计算方法，建立用户信任

页面内容

数据来源区（14个来源卡，分4组）

• A组：房产交易（PPR、Daft、RTB）
• B组：供给/人口/社会（SEAI BER、CSO人口、CSO空置率、CSO竣工、CSO规划、CSO犯罪）
• C组：经济与金融（IDA、BPFI、ECB、爱尔兰央行）
• D组：税务与法规（HAP限额 + LPT分档）

每张数据源卡包含：机构名称、数据内容描述、时间范围、用于哪个页面、数据局限性警告、官方数据链接

方法论区（9个手风琴展开区，M1-M9）

见第7章详解。

7. 计算算法详解

M1：新建住宅VAT调整

问题背景：爱尔兰PPR数据中，新建住宅的成交价是"不含VAT"的价格（VAT为13.5%）。二手房免VAT，价格直接是全价。如果不处理，新建住宅价格看起来会比实际低13.5%。

解决方案：对所有标注为新建（description LIKE 'New%'且vat_exclusive = true）的交易，将价格乘以1.135。

新建住宅调整价 = 原始价格 × 1.135
二手住宅调整价 = 原始价格（不变）

M2：五层PPR数据清洗

从~775,000行 → 699,653行有效数据，依次过滤：

SQL伪代码：

CREATE VIEW clean_residential_sales AS
SELECT DISTINCT ON (address, date_clean)
  *,
  CASE WHEN description LIKE 'New%' AND vat_exclusive
       THEN price * 1.135
       ELSE price END AS adjusted_price
FROM property_sales
WHERE price >= 50000
  AND price <= 3000000
  AND not_full_market IS NOT TRUE
ORDER BY address, date_clean, price ASC;

M3：中位价计算

为什么用中位数而不用平均值：

假设一个小县城有9套成交：€100k、€120k、€130k、€140k、€150k、€160k、€170k、€180k、€2,000k

• 平均值 = €350k（被最后一笔超豪华物业严重拉高）
• 中位数 = €150k（更能代表普通市场）

规则：

• 郡级：至少20笔交易才纳入统计
• 都柏林邮区：至少10笔交易才纳入统计

M4：都柏林邮区识别

难点：PPR数据里的地址是自由文本字符串，例如："Flat 3, 45 Ranelagh Road, Ranelagh, Dublin 6"，需要从中提取邮区编号"6"。

双重识别方法：

1. 地址解析：用正则表达式在地址字符串里找"Dublin X"（X为数字）的模式
2. Eircode前缀：2021年后的记录有Eircode，前两位是区域代码（如D01、D04），可以映射到邮区

有效都柏林邮区集合：{1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 20, 22, 24}（没有D19、D21、D23这三个区）

覆盖率：双重方法将覆盖率从53.4%提升到65.8%

M5：毛租金收益率

毛收益率 = 一年如果全部出租能收到的租金 ÷ 买房的价格，以百分比表示。

两个版本：

# Daft版本（主要展示）：用挂牌价和挂牌租金
gross_yield_daft = (Daft月租金 × 12) / Daft挂牌要价 × 100
PPR版本（次要展示）：用成交价和登记租金
gross_yield_ppr = (RTB月租金 × 12) / PPR中位成交价 × 100

重要提示：毛收益率不是真实到手收益率。要扣除管理费、空置损耗、维修费、保险、税款后才是净收益率（通常比毛收益率低40-50%）。

M6：净回报计算（完整公式）

这是净回报计算器的核心逻辑：

① 年毛租金       = 月租金 × 12
② 空置损失       = 年毛租金 × 空置率
③ 有效年租金     = 年毛租金 - 空置损失
④ 管理费         = 有效年租金 × 管理费率
⑤ 年维修费       = 房产价格 × 维修费率
⑥ 保险费         = 固定值（按房价段：<€30万→€600，€30-60万→€800，>€60万→€1,200）
⑦ 应税收入       = 有效年租金 - 管理费 - 维修费 - 保险费
（注：管理费、维修费、保险费均为税前可抵扣费用）
⑧ 所得税         = 应税收入 × 税率
（非居民：20%，标准税率：20%，高税率：40%）
⑨ 地方物业税LPT  = 按Revenue 2022分档查表（€90 to €1,035+）
⑩ 净年收入       = 有效年租金 - 管理费 - 维修费 - 保险费 - 所得税 - LPT
⑪ 净收益率       = 净年收入 / 房产价格 × 100%

LPT分档（Revenue 2022重新估值）：

M7：犯罪评分标准化

问题：不同郡人口相差悬殊，都柏林人口150万，莱特里姆只有4万人。如果直接比较犯罪总数，都柏林会显得极不安全。

解决方案：将犯罪总数转化为每千人犯罪率：

每千人犯罪率 = 年均犯罪记录数 / 人口 × 1000

注意：爱尔兰警察分区（Garda Division）不完全对应26个郡，以下警察区跨越两个郡，按人口比例估算拆分：

• Cavan/Monaghan
• Sligo/Leitrim
• Roscommon/Longford
• Laois/Offaly
• Kilkenny/Carlow

M8：价格增长率计算

基准年选择：2013年是2008年金融危机后的房价谷底，以此为基准计算"复苏以来的增长"。

增长率 = (2025年中位价 - 2013年中位价) / 2013年中位价 × 100%

注意：某些人口稀少的郡在2013年可能样本量不足，使用2014年或2015年作为起点。

M9：HAP承租能力指数

含义：将市场租金与HAP补贴上限做对比，衡量政府补贴与市场的脱节程度。

HAP覆盖率 = HAP家庭限额 / 市场平均两居室租金 × 100%

如果覆盖率低于70%，意味着接受HAP租客的房东收入远低于市场价，此类租客对投资者吸引力下降。

8. 国际化（双语）系统

工作原理

网站支持中文（简体）和英文切换。实现方式是两套并行方案，分别针对不同类型的内容：

方案A：i18n.js（用于简短UI文本）

所有页面引用 /i18n.js?v=5（版本号用于缓存刷新）。

HTML中用属性标记需要翻译的元素：

<span data-i18n="nav.report">Report</span>

JS启动时调用 applyLang() 把翻译文本填入这些元素。点击语言按钮时触发 langchange 事件，所有监听这个事件的组件更新显示。

方案B：.en-text / .zh-text CSS类（用于长段落文本）

about.html中大量中英文并排内容使用这种方式：

<p>
  <span class="en-text">This is the English text.</span>
  <span class="zh-text">这是中文文本。</span>
</p>

CSS规则控制显示：

html[lang="zh-CN"] .en-text { display: none; }
html[lang="zh-CN"] .zh-text { display: inline; }
/* 默认（英文）下相反 */

i18n.js命名空间

9. SEO 优化

每个页面的SEO标签配置

所有6个页面均配置了：

• <title>：关键词丰富的页面标题
• <meta name="description">：160字以内的摘要
• <meta name="keywords">：关键词列表
• <link rel="canonical">：规范URL（防止重复内容）
• <link rel="sitemap">：指向 /sitemap.xml
• <link rel="alternate" hreflang="en-IE">：语言区域标记
• <meta name="geo.region" content="IE">：地理位置标记
• Open Graph标签（og:type, og:title, og:description, og:image + 尺寸 + 类型, og:locale, og:site_name）：用于Facebook/LinkedIn分享
• Twitter Card标签：用于Twitter分享
• JSON-LD结构化数据：帮助Google理解页面内容类型

结构化数据类型

sitemap.xml

包含6个URL，按重要性设置优先级：

• /：1.0（最重要）
• /query.html：0.9
• /mortgage.html：0.9
• /calculator.html：0.9
• /map.html：0.8
• /about.html：0.7

10. 部署与运维

部署方式

本地修改文件后，用SCP命令直接上传到服务器：

SSHPASS='Yfpwd,0312.' sshpass -e scp -o StrictHostKeyChecking=no \
  文件名.html root@91.99.111.153:/opt/www/irelandproperty/

上传后Nginx立即生效，无需重启服务。

缓存刷新策略

JavaScript文件（特别是i18n.js）浏览器会缓存。更新i18n.js后，需要在所有HTML文件的引用处修改版本号：

<!-- 旧版本 -->
<script src="/i18n.js?v=4"></script>
<!-- 更新后 -->
<script src="/i18n.js?v=5"></script>

当前版本：v=5

数据更新流程

1. 下载最新PPR数据（PSRA网站，CSV格式）
2. 用Python导入PostgreSQL（property_sales表，只追加不修改）
3. 运行分析SQL/Python脚本，重新生成JSON文件
4. 上传新JSON文件到 /data/ 目录
5. 如有新字段或指标，更新相应HTML和i18n.js
6. 缓存刷新（如需要，更新脚本版本号）

11. 关键数据结论

房价增长（2013-2025）

• 全国中位价增长：+134%
• 增长最快：Laois（+220%）、Westmeath（+206%）
• 增长最慢：Donegal（+90%），全国唯一低于+100%的郡
• 都柏林：+106%，排名第24（倒数第3）——高基数效应

2025年租金收益率排名（毛收益率）

注意：以上毛收益率约为实际到手净收益率的2倍（扣除费用、空置、税后）

按揭市场（2025年Q4）

• 首次置业者平均贷款：€323,871
• 首置占按揭总量：约62%（市场主力买家是刚需）
• 当前ECB利率：2.15%（2024年底开始降息）
• 当前爱尔兰新增按揭平均利率：3.50%

都柏林邮区最贵两居室租金（2025Q2）

附录：文件清单

/opt/www/irelandproperty/
├── index.html          首页（PPR分析报告）
├── query.html          收益率查询工具
├── calculator.html     净回报计算器
├── mortgage.html       爱尔兰按揭市场
├── map.html            郡级数据地图
├── about.html          数据来源与方法说明
├── i18n.js             中英双语翻译（当前v=5）
├── favicon.svg         网站图标（绿色"IP"字样）
├── og-image.png        社交分享缩略图（1200×630px）
├── sitemap.xml         搜索引擎站点地图
└── data/
    ├── county_stats.json       26个郡综合数据（核心文件）
    ├── dublin_postcodes.json   22个都柏林邮区数据
    ├── rent_trends.json        41个地点季度租金趋势
    ├── ber_county.json         55个地区BER能源评级
    ├── cso_population.json     26个郡人口数据
    ├── cso_vacancy.json        26个郡空置率
    ├── cso_completions.json    26个郡住宅竣工量
    ├── cso_planning.json       26个郡规划许可量
    ├── cso_crime.json          26个郡犯罪统计
    ├── hap_county.json         26个郡HAP租金补贴上限
    ├── ida_fdi.json            26个郡外资吸引力数据
    ├── mortgage_data.json      爱尔兰按揭历史数据
    ├── mortgage_rates.json     ECB和爱尔兰按揭利率历史
    └── region_matrix.json      5大区域分组数据

文档生成日期：2026-03-31 | 如有问题请联系：imfan.yang@gmail.com